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把握房地产转让临界点的土地增值税筹划方法

2009-3-24 22:00:25  来源:互联网  文字大小:【】【】【


  众所周知,企业转让房地产应缴纳土地增值税。一般情况下,随着房地产转让收入的提高,企业取得的税后收入也会随着增加。但也会存在一些特殊的情况,当房地产的转让收入达到某一临界值后,随着转让收入的提高,税后收入反而会降低;而当转让收入再提高到另一临界值后,随着转让收入的提高,税后收入又会随着增加。

  出现这种现象的原因是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%时,应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额稍高于起征点而造成税负大幅度增加,导致税后收入降低的情况出现。面对这个政策纳税人如何能找到一个平衡点呢,这就给税收筹划人士提出了一个课题。

  下面我们进行探讨。

  我们首先来分析纳税人欲享受起征点税收优惠的转让收入的临界值。现假定:在《土地增值税暂行条例》允许的全部扣除项目中除销售税金及附加外的扣除项目金额为100,房地产的价格为X时,相应的销售税金及附加为5.5%X(注:营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%)。这时,其全部允许扣除金额为:100+5.5%X.根据有关起征点的规定,该企业享受起征点税收优惠的最高售价应为:X=1.2(100+5.5%X);得出X=128.48.也就是说,如果房地产企业想要享受免缴土地增值税的优惠,在除销售税金及附加外的扣除项目金额为100时,其销售额最高不能超过128.48,否则将全额缴税。

  我们再来分析,当增值额略高于扣除项目的20%时,增加收入的最低临界值;当增值率略高于20%时,此时土地增值税应适用“增值率在50%以下,税率为30%”的规定。假定此时的售价为(128.48+Y),相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y.这时,允许扣除项目的金额=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y,增值额=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41.所以应纳土地增值税:30%×(94.5%Y+21.41)。若企业欲使提价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收,即必须使Y>30%×(94.5%Y+21.41)。则得出Y>8.96.这就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使价格高于137.44(128.48+8.96)。

  我们来验证一下转让收入处于上述两个临界值之间时,收入的增加是否低于土地增值税的增加。我们假定收入为132.即此时转让收入比免税时的转让收入增加了132-128.48=3.52.此时扣除项目金额为:132×5.5%+100=107.26;增值额为:132-107.26=24.74;增值率为:(132-107.26)÷107.26=23%。此时增值率大于20%,土地增值税应适用“增值率在50%以下,税率为30%”的规定,应纳土地增值税为:24.74×30%=7.42.7.42>3.52从而证明了转让收入的增加额低于土地增值税的增加额。

  通过以上的分析我们可以得出:当房地产企业转让普通标准住宅除去销售税金及附加后的允许扣除金额为100时,房地产转让收入的可筹划空间为128.48~137.44之间,在转让收入处于这一区间时,转让收入高,税后收入低。在这一收入水平下,既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如欲提高转让收入,则必须使转让收入高于137.44,否则,提高收入带来的收益,将不足以弥补收入提高所增加的税收负担。




 


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